Despu�s de dominar Hern�n Cort�s y su hueste el antiguo Imperio mexica, el deseo de llegar a conquistar los reinos tarascos incit� a los espa�oles a planear la conquista del valle de Toluca, que era el paso obligado hacia Michoac�n. �sta fue realizada en dos etapas, y seg�n los cronistas de la �poca, se ejecut� en forma r�pida y relativamente f�cil. Con esta invasi�n todo el territorio central qued� en poder de los espa�oles. Cort�s, como gobernador General y justicia mayor de la Nueva Espa�a, reparti� la tierra de acuerdo con los m�ritos de sus soldados, sin recabar previamente la autorizaci�n real y de acuerdo con la pol�tica de "hechos consumados". Para justificarse asegur� posteriormente que hab�a sido necesario arraigar a los espa�oles a la tierra, con el fin de proteger a los naturales: "Yo repart� los solares a los que se asentaron por vecinos, e h�zose nombramiento de alcaldes y regidores en nombre de vuestra magestad, seg�n en sus reinos se acostumbraba".
Un problema cr�nico en la Nueva Espa�a fue el jur�dico. Al comenzar la expedici�n Cort�s no hab�a celebrado capitulaci�n alguna, de modo que no estaba autorizado para conquistar y mucho menos para poblar. Aunque hizo los repartos de acuerdo con la legislaci�n espa�ola, quedaron siempre en entredicho por haber usurpado facultades reales no delegadas. Tambi�n viol� ciertas disposiciones establecidas por la Corona en materia de repartici�n, que surgieron debido a los des�rdenes que se produc�an en los lugares conquistados. Una de estas disposiciones fue que "cada vecino de los primeros pobladores ten�a derecho a una encomienda que legalmente no pod�a exceder de 500 indios ni producir m�s de 2 000 pesos al a�o".
En los valles de Toluca y M�xico se pas� por alto este requisito. Las tierras estaban densamente pobladas, eran buenas para la ganader�a, produc�an granos y redituaban r�pidas riquezas. As�, la encomienda en un principio resisti� la forma mixta de se�or�o-repartimiento, pues consisti�, al mismo tiempo, en un poder�o civil, militar y econ�mico.
De acuerdo con la legislaci�n, a cada uno deber�a proporcion�rsele un solar para construir su casa, que formaba parte de una peon�a o de una caballer�a, seg�n fuera el poblador infante o jinete. Sin embargo, en el centro de M�xico estas reglas no se acataron en ning�n momento.
Pero la insistencia de los conquistadores en solicitar cada vez m�s tierras, repartimientos de indios y encomiendas cre� una pugna con la Corona, la cual trabaj� siempre para debilitar el poder de los espa�oles, defendiendo cuanto pod�a a los naturales.
Se confirmaron los repartos que Cort�s hab�a hecho antes de esta donaci�n. Los pueblos del valle de Toluca sujetos en encomienda al marqu�s fueron, entre otros, Calimaya, Tepemaxalco, Metepec y Tlacotepec, y otros dependientes de Toluca. Los dem�s asentamientos, que tradicionalmente depend�an de Toluca, no le pertenecieron en forma espec�fica, porque Cort�s ya los hab�a cedido a sus allegados y generales. As�, la tierra qued� repartida entre la Corona, el marqu�s, los encomenderos y los estancieros espa�oles. La zona nunca estuvo bien delimitada en el siglo XVI, ya que hubo unidades geogr�ficas que se dividieron entre varias personas, y otros pueblos entre encomiendas y marquesado; e incluso algunos de ellos quedaron en poder de dos encomenderos.
En un principio la idea de un s�bito enriquecimiento mediante el hallazgo de minas provoc� que los espa�oles desde�aran la tierra y evitaran ocuparse de labores agropecuarias. A quienes les interes� poseer el suelo dispon�an de un peque�o capital o mano de obra. La agricultura era un negocio costoso y dif�cil de desarrollar, pero poco a poco la tierra cobraba importancia, pues representaba un valor estable.
Los soldados exigieron encomiendas y repartimientos a Cort�s, seg�n la tradici�n peninsular. As� se hab�a hecho en Andaluc�a, donde se repartieron, entre los caballeros venidos del norte, ciudades, aldeas, castillos y tierras en forma de feudos perpetuos, con jurisdicci�n sobre los habitantes. Seg�n esta tradici�n, los conquistadores ten�an derecho al tributo, a los servicios de trabajo de los naturales, es decir, a disfrutar del mismo prestigio que ten�an los due�os de "se�or�os solariegos" de la metr�poli. Todo esto, unido a la idea de las recompensas dadas a los particulares que hab�an hecho posible la conquista, movi� a Hern�n Cort�s para autorizar el reparto.
En 1523 el rey instru�a a Cort�s sobre la necesidad de otorgar a los espa�oles tierras como reconocimiento a sus servicios, posesiones que ser�an definitivas cuando la Corona las confirmara a trav�s de las mercedes reales.
A pesar de las �rdenes reales, la colonizaci�n continu� mediante mercedes de tierras y encomiendas, pero a finales del siglo XVI la Corona evit� dar nuevas concesiones y, sobre todo, previno que no heredaran los hijos de los encomenderos el ejercicio del poder jur�dico, aunque s� el derecho de sembrar y recibir tributo y servicios personales.
Una de las �ltimas donaciones realizadas por Cort�s antes de partir a Espa�a, confirmada el 19 de noviembre de 1528 por el tesorero Alonso de Estrada, fue la encomienda del valle de Toluca, otorgada a Juan Guti�rrez Altamirano, que sobresale por su extensi�n, poblaci�n y riqueza; cosa que ocurri� con Zinacantepec, otorgada a otro encomendero, Juan de S�mano.
Cort�s dio Ecatepec a perpetuidad a do�a Leonor, la hija de Moctezuma, para ella y sus descendientes, donaci�n que r�pidamente adquiri� la categor�a de encomienda de mestizos, en virtud de que do�a Leonor se cas� con el conquistador Juan Paz y el sucesor fue su hijo. Las relaciones que en esta donaci�n se dieron respecto a sus subordinados fueron diferentes de las encomiendas dadas a los espa�oles.
La donaci�n m�s grande, por el n�mero de tributarios (16 015), fue la de Texcoco, debido a que en ella se hab�an incluido las cabeceras de Chalco y Otumba. En cambio, la encomienda m�s pobre respecto a todo el valle fue la de Tequisistl�n, repartida entre la Corona y Juan de Tovar. El crecimiento de las encomiendas produjo algunos problemas por el uso y usufructo del suelo con las comunidades ind�genas.
Por ello, durante el siglo XVI las autoridades virreinales supieron de gran cantidad de amparos interpuestos por los ind�genas, relativos a propiedades dejadas en herencia, pues sin considerarlos se otorgaban nuevas mercedes. Las dificultades surg�an al querer demostrar que ciertos terrenos eran usufructuados por personas ajenas. Recordemos que la propiedad privada ind�gena era considerada como legalmente pose�da si se demostraba que era herencia en posesi�n privada desde tiempos anteriores a la Conquista.
Entre 1547 y 1552, el juez repartidor asign� terrenos y parcelas a las nuevas poblaciones de acuerdo con las normas espa�olas: dio un terreno para las casas de gobierno, de la comunidad, del hospital, algunas sementeras para la Iglesia, y junto a ellos se establecieron las dependencias de la cabecera, las oficinas de la alcald�a y las tierras del fisco. Por �ltimo, los terrenos dependientes del pueblo los reparti� m�s apegados a la usanza ind�gena, empezando por los de la comunidad, la gobernaci�n y el fisco.
A pesar de todo, se presentaron dificultades entre las etnias. En especial los matlatzincas se pusieron de acuerdo para aceptar las tierras que les correspond�an. Los mexicas admitieron los terrenos que les dio el juez y algunos otom�es y mazahuas pidieron algunas sementeras y campos de labranza. Ya formados los pueblos, se les inform� que no se dar�an tierras a quienes no las trabajaran y dar�an preferencia a quienes las cultivaran. Adem�s, se respet� la tierra que hab�a otorgado el tlatoani mexica Moctezuma.
Siguiendo el modelo espa�ol, se empez� a llevar un libro de registro de la propiedad en cada cabecera jurisdiccional, en donde ten�a que aparecer el nombre de la persona y la descripci�n del terreno que le correspond�a, a fin de evitar sobornos a las autoridades y repartir un predio dado anteriormente.
